Asamblea de Consorcio: tipos, quórum, mayorías y orden del día

La asamblea de propietarios es el órgano máximo de gobierno del consorcio. Es la reunión donde los propietarios deciden todo lo que excede la gestión cotidiana del administrador: aprobar balances, designar o remover al administrador, autorizar gastos extraordinarios, modificar el reglamento de copropiedad o resolver conflictos entre propietarios.

El Código Civil y Comercial la regula en los artículos 2058 a 2063 y le otorga jerarquía superior a cualquier otra decisión: ni el administrador ni el consejo de propietarios pueden decidir contra lo resuelto por una asamblea válida.

Tipos de asamblea

• Ordinaria: se realiza una vez al año, generalmente en los primeros meses, para tratar el balance del ejercicio anterior, presupuesto del nuevo período y temas habituales (designación de administrador y consejo, aumento de honorarios, etc.).
• Extraordinaria: se convoca en cualquier momento para tratar temas urgentes o específicos: obras mayores, juicios, conflictos graves, reformas del reglamento.
• Autoconvocada: cuando el administrador no convoca en tiempo y forma, los propietarios pueden autoconvocarse. Requiere mayoría agravada de unidades para ser válida.
• Judicial: ante conflictos irresueltos, un propietario puede pedir al juez que convoque y presida una asamblea.

Cómo se convoca una asamblea válidamente

1. El administrador (o quien convoque) emite la citación con orden del día específico.
2. Se notifica fehacientemente a todos los propietarios con la antelación que indique el reglamento (típicamente 7 a 15 días).
3. Los medios válidos suelen incluir: nota bajo puerta firmada, carta documento, mail con acuse de recibo o aviso por la cartelera del edificio. El reglamento manda.
4. El orden del día debe ser claro y específico: 'temas varios' o 'asuntos generales' no son válidos para tomar decisiones que requieren mayorías agravadas.
5. Se debe indicar lugar, día, horario de primera convocatoria y horario de segunda convocatoria (típicamente 30 minutos después).

Quórum y mayorías

Para que la asamblea sea válida hace falta un quórum mínimo, que define el reglamento. Lo más común:

• Primera convocatoria: 50% + 1 de las unidades (o el porcentaje que indique el reglamento).
• Segunda convocatoria (30 minutos después): cualquier número de presentes, salvo para temas que requieran mayorías agravadas.
• Decisiones simples (aprobar balance, presupuesto, gastos ordinarios): mayoría simple de los presentes.
• Designación o remoción del administrador: mayoría absoluta del total de unidades (no solo de los presentes), salvo que el reglamento exija más.
• Modificaciones del reglamento de copropiedad: 2/3 de las unidades.
• Modificación de coeficientes o destino de partes comunes: unanimidad.

El acta: el documento clave

Toda asamblea debe registrarse en un libro de actas rubricado. El acta es la prueba de lo decidido y, sin ella, las resoluciones son inoponibles.

• Debe indicar: lugar, fecha y hora de inicio y cierre.
• Listado de propietarios presentes (personalmente o por poder) con firma.
• Coeficientes representados (para verificar mayorías).
• Orden del día tratado punto por punto.
• Síntesis de las exposiciones y resultado de las votaciones.
• Firma del administrador (o presidente de la asamblea) y al menos dos propietarios designados al efecto.

Una copia del acta debe quedar a disposición de cualquier propietario que la requiera, dentro del plazo razonable que indique el reglamento.

Causas comunes de nulidad

• Falta de convocatoria fehaciente o con antelación insuficiente.
• Decidir temas que no figuraban en el orden del día.
• Falta de quórum.
• Votar mayorías agravadas con el cómputo de los presentes en lugar del total de unidades.
• No registrar la asamblea en el libro de actas.
• Votar a propietarios morosos cuando el reglamento les suspende el derecho a voto.

Asambleas a distancia (virtuales)

Desde la pandemia y con sustento en el art. 2059 CCyC, muchas asambleas se hacen por videollamada. Para que sean válidas, el reglamento debe autorizarlas o, al menos, no prohibirlas, y debe garantizarse: identificación de cada propietario, posibilidad de votar fehacientemente, grabación o constancia escrita y firma posterior del acta.

Cómo Adminia Manager simplifica la asamblea

Adminia Manager incluye un módulo de comunicaciones que envía la convocatoria por email masivo y WhatsApp con confirmación de recepción, genera automáticamente el listado de propietarios habilitados (excluyendo morosos según las reglas del edificio), calcula los coeficientes representados en tiempo real durante la votación y archiva el acta firmada como documento del edificio.

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