Certificado de libre deuda de expensas: para qué sirve y cómo obtenerlo
El certificado de libre deuda de expensas es indispensable para escriturar una unidad. Te explicamos qué dice, quién lo firma y cuánto puede tardar en emitirse.
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El certificado de libre deuda de expensas (a veces llamado 'certificado de deuda') es el documento que emite el administrador del consorcio para informar al escribano si una unidad funcional está al día con las expensas o si registra deuda al momento de escriturar.
Es uno de los papeles más sensibles de la operación inmobiliaria: si dice 'libre deuda' y luego aparece deuda anterior, el comprador puede iniciar acciones contra el administrador y el vendedor; si dice deuda y se omite informarla en la escritura, esa deuda viaja con el inmueble (es propter rem).
Cuándo es obligatorio pedirlo
- Compraventa de una unidad (departamento, cochera, baulera, local).
- Sucesión y adjudicación hereditaria.
- Donación o cesión de derechos.
- Constitución de hipoteca o cualquier gravamen sobre la unidad.
- Subasta judicial de la unidad.
Qué información debe contener
Un certificado de libre deuda completo y útil para el escribano debe incluir:
- Datos del consorcio: denominación, CUIT y domicilio.
- Identificación de la unidad funcional (UF), piso y porcentual de copropiedad.
- Titular registral según los registros del consorcio.
- Estado de deuda al día de emisión, discriminando capital, intereses y gastos administrativos.
- Existencia o no de juicios ejecutivos en trámite.
- Expensas extraordinarias votadas pero no devengadas (que el comprador deberá afrontar).
- Firma del administrador con aclaración y matrícula del registro (RPAC).
- Sello del consorcio y fecha de emisión (vigencia habitual: 30 días).
Plazos y costos
El administrador debe entregar el certificado en un plazo razonable —usualmente 5 a 10 días hábiles desde el pedido formal— salvo que el reglamento o la jurisdicción establezcan plazos menores. La CABA, por ejemplo, exige respuesta en 10 días hábiles bajo la Ley 941.
Puede cobrar un arancel administrativo por la emisión, que la asamblea o el reglamento debería tener previsto. No corresponde negarse a emitirlo aun cuando la unidad tenga deuda: el certificado debe emitirse igualmente, informando esa deuda.
Errores comunes y cómo evitarlos
- Emitirlo sin verificar la cuenta corriente actualizada de la unidad.
- No incluir expensas extraordinarias ya votadas pero pendientes de prorrateo.
- Olvidar declarar juicios ejecutivos en trámite.
- Firmarlo sin matrícula RPAC vigente (en CABA y PBA es obligatorio).
- No conservar copia firmada y archivada por al menos 10 años.
Cómo Adminia Manager genera el certificado en segundos
Adminia Manager calcula automáticamente la deuda real de cada unidad combinando expensas devengadas, pagos imputados, intereses y débitos extraordinarios. Permite emitir el certificado de libre deuda en PDF con membrete del consorcio, datos del administrador y firma digital, sin riesgo de informar mal por una planilla desactualizada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el administrador en emitir el certificado?
Depende de la jurisdicción y el reglamento. En CABA la Ley 941 exige respuesta en 10 días hábiles. Lo razonable es entre 5 y 10 días desde el pedido formal por escrito.
¿Qué pasa si compré una unidad con deuda no informada?
La deuda viaja con el inmueble (es propter rem) y el nuevo propietario es responsable de pagarla. Sin embargo, si el certificado afirmó libre deuda, el comprador puede repetir contra el administrador y el vendedor.
¿Cuánto cuesta el certificado?
Lo fija el reglamento o la asamblea. Suele ser un arancel administrativo equivalente a 1 a 2 expensas, destinado a cubrir el trabajo de auditoría de la cuenta corriente.
¿Sirve para escriturar un certificado vencido?
No. El escribano exige un certificado con vigencia menor a 30 días al momento de la firma de la escritura. Pasado ese plazo hay que pedir uno nuevo.