Cocheras en propiedad horizontal: uso, alquiler y qué dice el reglamento

Nota para administradores: los reclamos por cocheras están entre los tres motivos más frecuentes de discusión en asamblea. Este artículo separa lo que dice la ley (CCyC arts. 2039 a 2043) de lo que corresponde definir a cada reglamento de propiedad horizontal.

Cochera como unidad funcional vs. unidad complementaria

El CCyC art. 2039 define dos tipos de unidades en propiedad horizontal: las funcionales (departamentos, locales, cocheras que constituyen unidades independientes) y las complementarias (bauleras, cocheras accesorias a un departamento). La diferencia práctica es enorme:

• Unidad funcional: tiene matrícula propia, se puede vender o alquilar independientemente, paga expensas propias.
• Unidad complementaria: está atada a una unidad funcional principal, no se vende ni se alquila por separado, y las expensas van junto con la principal.

¿Se puede alquilar la cochera a alguien de afuera del edificio?

Depende de dos cosas: (i) el tipo de unidad y (ii) el reglamento de propiedad horizontal. Si la cochera es unidad funcional independiente, en principio se puede alquilar a terceros. Si es unidad complementaria, muchos reglamentos exigen que se ofrezca primero a los propietarios del edificio o directamente prohíben el alquiler externo por razones de seguridad.

El CCyC art. 2056 admite que el reglamento imponga restricciones al uso, siempre que no desnaturalicen el derecho de propiedad. Una cláusula que prohíbe alquilar la cochera complementaria a un tercero externo es válida y ha sido convalidada por la jurisprudencia.

Cocheras rotativas y uso exclusivo de cosa común

Cuando el reglamento no asigna una cochera específica a cada unidad sino un derecho de uso rotativo sobre un espacio común, se aplica el CCyC art. 2040: el uso de cosa común puede ser regulado por el reglamento y las decisiones sobre uso se toman por mayoría en asamblea. Modificar el sistema (por ejemplo pasar de rotativo a asignación fija) requiere la mayoría agravada que fije el reglamento porque afecta derechos particulares.

Situaciones frecuentes y cómo resolverlas

• Vecino que ocupa dos lugares o invade el ajeno: intimación del administrador y, si persiste, tratamiento en asamblea con posibilidad de aplicar la multa del reglamento.
• Propietario que quiere alquilar la cochera a una empresa vecina: revisar reglamento; si no lo prohíbe, se admite pero corresponde acreditar cobertura de seguro y respeto de horarios de acceso.
• Alquiler informal entre vecinos: recomendable formalizar por contrato de locación entre partes; el consorcio no interviene en la relación pero sí exige que se respete el reglamento de circulación.
• Cochera para vehículo eléctrico y punto de carga: la instalación puede requerir autorización de asamblea si afecta cosa común (cableado, potencia contratada).

Cómo lo administra Adminia Manager

Las cocheras se cargan como unidades independientes o complementarias según el reglamento, con su propio coeficiente de expensas. Si el edificio tiene sistema rotativo, se pueden gestionar como reserva de amenidad. Y toda cláusula del reglamento sobre cocheras queda cargada en la base de conocimiento del edificio, para que ADA responda con la regla concreta del reglamento cuando un propietario pregunta por WhatsApp.

Preguntas frecuentes