Cocheras mensuales en consorcios: alquiler, expensas y cobros
El alquiler mensual de cocheras a no propietarios genera ingresos extra para el consorcio, pero requiere contrato, contabilidad separada y cobranza ordenada. Guía completa.
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Muchos consorcios cuentan con cocheras de uso común que pueden alquilarse mensualmente a terceros (no propietarios) para generar ingresos extra que reducen las expensas. Este artículo explica cómo gestionarlas correctamente desde el punto de vista legal, contable y operativo.
Cochera propia vs cochera de uso común
Antes de alquilar hay que verificar el reglamento de copropiedad. Las cocheras pueden ser:
- **Unidades funcionales propias** — Tienen escritura, coeficiente y se pagan expensas. El dueño puede alquilarlas libremente; los ingresos son del propietario, no del consorcio.
- **Unidades complementarias** — Vinculadas a un departamento, no se venden por separado.
- **Cocheras de uso común** — Pertenecen al consorcio. Su alquiler requiere aprobación en asamblea (mayoría simple) y los ingresos van al fondo común.
Contrato de alquiler de cochera
El contrato lo firma el administrador en representación del consorcio (con acta de asamblea que lo autorice). Debe incluir: identificación del usuario, número de cochera asignada, canon mensual, ajuste (índice IPC o convenio), depósito en garantía, plazo y causales de rescisión.
Es práctico que el plazo coincida con el ejercicio del consorcio para facilitar la rendición. Muchos administradores firman por 12 meses con renovación tácita.
Tratamiento contable
El canon cobrado se contabiliza como ingreso extraordinario del consorcio, en cuenta separada de las expensas. Reduce el monto a recaudar por expensas comunes ese mes o, según decisión de asamblea, alimenta el fondo de reserva.
Adminia Manager permite cargar a las cocheras mensuales como ingreso recurrente con fecha de vencimiento, generar el recibo cada mes y cobrar por el mismo medio que las expensas (transferencia, link de pago).
IVA e Ingresos Brutos
El consorcio tributa IVA al 21% sobre el alquiler de cocheras (no es alquiler con destino habitacional, está gravado). Si el consorcio es responsable inscripto, debe facturar con CAE. Si está exento, el responsable es quien alquila.
Ingresos Brutos también aplica según jurisdicción. En CABA, el consorcio puede inscribirse como contribuyente de Convenio Multilateral si tiene este tipo de ingresos regulares.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar una cochera de uso común sin asamblea?
No. El art. 2056 del CCyC exige decisión de asamblea para destinar bienes comunes a uso exclusivo de un tercero, aunque sea con canon.
¿Puedo cobrar la cochera junto con las expensas?
Sí. Si el usuario es además propietario, se carga en su unidad como ítem aparte. Si es externo, se le emite un recibo mensual independiente que también puede cobrarse por los mismos medios.