Coeficiente de propiedad horizontal: qué es y cómo se calcula
El coeficiente de propiedad horizontal define cuánto paga cada unidad de un consorcio. Te explicamos qué es, cómo se fija en el reglamento, los coeficientes secundarios y cómo modificarlo.
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El coeficiente de propiedad horizontal —también llamado porcentual o porcentual de copropiedad— es el porcentaje que se le asigna a cada unidad funcional sobre el total del consorcio. Sirve para dos cosas: distribuir el costo de las expensas comunes y computar las mayorías en asamblea cuando se votan temas que requieren mayoría por coeficientes.
Está fijado en el reglamento de copropiedad y administración, que se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con la unidad. La suma de todos los coeficientes del edificio debe dar 100% (o 1.0000 si se expresa en fracción).
Cómo se determina el coeficiente
El coeficiente se calcula al momento de redactar el reglamento original del edificio (al subdividir en propiedad horizontal). Toma como base los metros cuadrados cubiertos y semi-cubiertos propios de la unidad, ponderados por factores como:
- Superficie cubierta propia.
- Superficie semi-cubierta y descubierta de uso exclusivo (balcones, patios).
- Ubicación y orientación (planta baja, último piso, frente o contrafrente).
- Cocheras y bauleras (cuando son unidades complementarias).
- Servicios diferenciales (cantidad de baños, dependencia, terraza propia).
Coeficiente principal y coeficientes secundarios (A, B, C)
Muchos reglamentos prevén coeficientes secundarios para distribuir ciertos gastos en forma distinta al coeficiente general. Es lo que en la práctica se llama coeficiente A, B o C.
- Coeficiente A: ascensor. Las unidades de planta baja sin acceso al ascensor suelen pagar 0 o un porcentaje menor.
- Coeficiente B: calefacción central o caldera. Se distribuye por superficie calefaccionada.
- Coeficiente C: gastos por sector (Torre 1 vs Torre 2 en complejos, gastos del sector cocheras, gastos del sector comercial vs vivienda).
Adminia Manager soporta coeficientes múltiples de forma nativa: el administrador asigna a cada gasto el coeficiente que corresponde y el sistema distribuye correctamente al cerrar la liquidación.
¿Se puede modificar el coeficiente?
Sí, pero requiere modificación del reglamento de copropiedad. Según el CCyC art. 2057 y siguientes, la modificación necesita asamblea con la mayoría agravada que indique el propio reglamento (en general unanimidad o mayoría absoluta de propietarios y coeficientes), escritura pública e inscripción en el Registro.
En la práctica los coeficientes principales rara vez se modifican; lo más común es ajustar coeficientes secundarios cuando se incorporan o suprimen servicios (por ejemplo, sumar coeficiente de calefacción al instalar caldera central).
Coeficiente y mayorías en asamblea
Algunos temas requieren mayoría por coeficientes y no por persona. Por ejemplo, una obra estructural mayor puede exigir mayoría absoluta de propietarios que representen más del 50% de los coeficientes del consorcio. En esos casos el coeficiente deja de ser sólo plata: también es poder de voto.
Adminia Manager calcula automáticamente las mayorías por persona y por coeficiente al cargar cada moción en el módulo de Asambleas.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro mi coeficiente?
Está en el reglamento de copropiedad y administración del edificio. Cada propietario tiene derecho a pedir copia. El administrador también lo tiene cargado en el sistema.
¿Por qué pago más expensas que mi vecino del mismo piso?
Porque el coeficiente puede ser distinto por metros, balcones, bauleras o cocheras propias. También puede haber coeficientes secundarios que hagan que pagues más calefacción o ascensor.
¿La planta baja paga ascensor?
Depende del reglamento. Si tiene un coeficiente A diferenciado, las unidades de planta baja pueden pagar 0 o un porcentaje reducido del gasto de ascensor.
¿Se puede revisar el coeficiente si ampliaron la unidad?
Sí: ampliaciones, fusiones o subdivisiones obligan a modificar el reglamento y reasignar coeficientes. Es un trámite con escritura e inscripción registral.
¿Cómo distribuye los gastos Adminia Manager?
Cada gasto se asocia a un coeficiente (principal o secundario A/B/C). Al cerrar la liquidación, el sistema multiplica el subtotal por el coeficiente de cada unidad y arma la deuda mensual.