Cómo evaluar el desempeño de una empresa de administración de consorcios
Antes de renovar el mandato anual, la asamblea debería evaluar el desempeño del administrador con criterios objetivos. Te dejamos la grilla y los indicadores concretos.
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El mandato del administrador es típicamente anual (CCyC art. 2066). Antes de renovarlo, la asamblea tiene la oportunidad y la responsabilidad de evaluar el desempeño con criterios objetivos. Sin grilla, la decisión termina siendo simpatía o costumbre.
Estos son los indicadores que conviene revisar antes de votar la renovación.
1. Indicadores financieros
- Morosidad promedio del año: ¿bajó, subió o se mantuvo respecto al ejercicio anterior?
- Cumplimiento del presupuesto: desvío entre lo presupuestado y lo gastado, mes a mes.
- Fondo de reserva: ¿se respetó la regla del reglamento o se usó como caja?
- Conciliación bancaria al día: cada extracto bancario debe estar conciliado dentro del mes.
- Cantidad de movimientos sin comprobante: idealmente cero.
2. Indicadores de atención
- Tiempo promedio de respuesta a reclamos (medible si hay sistema de tickets o WhatsApp con IA).
- Porcentaje de reclamos resueltos dentro del SLA pactado.
- Cantidad de quejas formales recibidas por la comisión.
- Disponibilidad fuera de horario de oficina para urgencias.
3. Indicadores de transparencia
- ¿El propietario tiene acceso 24/7 al detalle de gastos y comprobantes?
- ¿Se publican las actas de asamblea en menos de 30 días?
- ¿Las cotizaciones de proveedores quedan disponibles para auditoría?
- ¿La cuenta bancaria del consorcio es de uso exclusivo, sin mezclar con otros edificios?
4. Indicadores de cumplimiento normativo
- Matrícula vigente en RPA CABA o RPAC PBA.
- DDJJ Ley 941 presentada (CABA) o RPAC presentada (PBA) en tiempo y forma.
- Liquidación de sueldos bajo CCT 589/10 (SUTERH) con aportes ingresados.
- Pólizas de seguro obligatorias vigentes (incendio, ascensor, responsabilidad civil).
- Libro de actas, libro de administración y libro de sueldos al día.
5. Indicadores de profesionalización
- Uso de plataforma de gestión (no Excel suelto).
- Pago online disponible para propietarios.
- Portal del propietario activo y usado por más del 50% del padrón.
- WhatsApp profesional del consorcio (no el personal del administrador).
- Capacitación continua acreditable.
Cómo armar la evaluación en la práctica
Sugerimos un proceso simple para la asamblea anual:
- La comisión arma la grilla con los 20-25 indicadores arriba y los pondera.
- Pide al administrador los datos correspondientes (la mayoría salen de la plataforma de gestión).
- Califica cada ítem entre 1 y 5.
- Presenta el resultado en asamblea junto con la propuesta de renovación o cambio.
- El acta deja constancia de los indicadores evaluados y el resultado.
Con Adminia Manager, gran parte de los indicadores (morosidad, conciliación, tiempos de respuesta, comprobantes adjuntos) se exportan desde el Tablero de comando en un click.
Preguntas frecuentes
¿La asamblea puede no renovar al administrador?
Sí. El mandato termina al vencer el plazo (típicamente anual). La asamblea designa nuevo administrador por mayoría según el reglamento.
¿Qué hago si el administrador se niega a entregar datos para la evaluación?
La rendición de cuentas es obligatoria (CCyC art. 2067). La negativa habilita remoción y, eventualmente, acción judicial.
¿Adminia Manager me ayuda con esta evaluación?
Sí. El Tablero de comando exporta morosidad, conciliación, tiempos de respuesta y cumplimiento de DDJJ del año en curso, listos para presentar en asamblea.