Convocar asamblea extraordinaria de consorcio: quién puede y cómo se hace bien

Nota para administradores: cuando aparece un tema que no puede esperar a la ordinaria (una obra, una fuga, la remoción de un administrador saliente), la vía es la asamblea extraordinaria. La regulación está en el CCyC arts. 2058 y 2059, y en el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio.

Diferencia con la asamblea ordinaria

La ordinaria se celebra una vez al año (o con la periodicidad que fije el reglamento) y trata rendición de cuentas, presupuesto y designación de autoridades. La extraordinaria se convoca ad hoc para tratar temas puntuales incluidos en el orden del día.

Quién puede convocar

El CCyC art. 2059 establece que la asamblea es convocada por el administrador, por el consejo de propietarios o por un número de propietarios que represente al menos el 10 por ciento del total. Si el administrador no convoca a pedido fundado del consejo o del porcentaje legal, los propietarios pueden convocarla directamente y, si aun así no se hace, pedir la convocatoria judicial.

• Administrador: es el convocante natural.
• Consejo de propietarios: cuando el reglamento lo prevé.
• 10 por ciento de los propietarios: con solicitud fundada al administrador.
• Convocatoria judicial: cuando el administrador se niega o no responde en plazo razonable.

Contenido de la convocatoria

• Fecha, hora y lugar (o plataforma virtual si el reglamento lo admite; recordar que la Ley 27.551 ratificó la validez de las asambleas virtuales en propiedad horizontal si el reglamento no lo prohíbe).
• Orden del día detallado, con un ítem por tema.
• Documentación de respaldo o link para consultarla, cuando corresponda (por ejemplo el presupuesto para una obra).
• Indicación de si se trata de primera y segunda convocatoria.

Plazo de notificación

Lo fija el reglamento. Cuando el reglamento no lo dice, la jurisprudencia razonable ubica el mínimo entre 5 y 10 días hábiles anteriores a la asamblea, para que los propietarios ausentes puedan organizar la asistencia o el poder.

La notificación debe ser fehaciente: carta documento, cédula, o el medio que el reglamento haya validado (muchos reglamentos actuales aceptan email con acuse o notificación por la plataforma del edificio).

Quórum y mayorías en la extraordinaria

El quórum y las mayorías se rigen por el reglamento. Cuando el reglamento no las fija, se aplican las reglas supletorias del CCyC: mayoría absoluta salvo temas que exijan mayoría agravada (modificación del reglamento, obras nuevas, disposición de partes comunes).

Recordá que asambleas críticas como la remoción del administrador (CCyC art. 2066) o la modificación del reglamento (CCyC art. 2057) requieren mayorías especiales aunque se traten en extraordinaria.

Errores frecuentes

• Convocar a la asamblea con orden del día genérico tipo 'temas varios'.
• Notificar solo por cartelera o WhatsApp sin acuse, cuando el reglamento exige medio fehaciente.
• Omitir la segunda convocatoria y por lo tanto no alcanzar quórum en la primera.
• Tratar temas no incluidos en el orden del día, con la sola excepción de que estén presentes todos los propietarios y consientan expresamente.

Cómo lo gestiona Adminia Manager

El módulo de asambleas permite convocar extraordinaria con orden del día detallado, notificar por email y WhatsApp con acuse, gestionar poderes, tomar asistencia con doble cómputo (unidades y porcentuales), votar en vivo (presencial o virtual) y emitir el acta borrador para firmar y transcribir al libro rubricado. Cada paso queda en la bitácora del edificio.

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