Costos promedio de honorarios de administradores de consorcios en Buenos Aires (2026)

Los honorarios del administrador de consorcios en Argentina no están regulados: los fija la asamblea (CCyC art. 2065) por libre acuerdo entre las partes. No existe arancel oficial ni mínimo legal. Sin embargo, el mercado de CABA y GBA tiene rangos de referencia bastante consolidados que sirven para evaluar cotizaciones.

Esta guía resume los valores observados en relevamientos del sector durante el primer semestre de 2026, los modelos de cobro y los mecanismos de actualización más usados.

Modelos de cobro en el mercado

Hay tres formatos dominantes en Buenos Aires:

• Honorario fijo por edificio: monto mensual independiente de la cantidad de unidades. Habitual en edificios chicos (hasta 20 unidades).
• Honorario por unidad funcional: monto por unidad multiplicado por la cantidad. Modelo más equitativo en edificios medianos y grandes.
• Honorario mixto: piso fijo + variable por unidad sobre un umbral. Usado por estudios estructurados.

Los honorarios siempre se facturan al consorcio (que tiene CUIT propio), no al propietario, y se incluyen como gasto común en la liquidación mensual.

Valores de referencia para 2026

Estos valores son indicativos en pesos argentinos a junio 2026, según relevamientos públicos del sector. Pueden variar por antigüedad del estudio, complejidad del edificio (personal a cargo, amenities, juicios en curso) y zona.

• Edificio chico (10-20 UF, sin encargado): honorario fijo entre $180.000 y $320.000 por mes.
• Edificio mediano (20-50 UF, con encargado): por unidad entre $9.000 y $16.000 por mes, o fijo equivalente.
• Edificio grande (50-100 UF, encargado + suplente + amenities): por unidad entre $7.000 y $12.000 por mes.
• Edificio premium (100+ UF, conserjería 24h, SUM, pileta): por unidad entre $6.000 y $10.000 por mes, sujeto a contrato particular.

Estos valores corresponden al honorario base. Asambleas extraordinarias, juicios, obras y gestiones especiales suelen facturarse aparte según contrato.

Mecanismos de actualización

Por la inflación argentina, la actualización del honorario es parte central del contrato. Los mecanismos más usados:

• IPC INDEC mensual o trimestral.
• Paritaria SUTERH: el honorario se ajusta con el mismo porcentaje que el sueldo del encargado.
• Polinómica: combinación ponderada de IPC + paritaria + tarifas de servicios.
• Revisión semestral por asamblea con tope.

Un contrato sin cláusula de actualización clara genera conflicto cada 90 días: conviene dejarlo escrito desde el inicio.

Qué incluye y qué no el honorario base

• Incluido: liquidación mensual de expensas, sueldos, conciliación, atención a propietarios, asamblea ordinaria anual, presentación DDJJ Ley 941 CABA o RPAC PBA.
• Habitualmente aparte: asamblea extraordinaria, juicios por morosidad, contratación y supervisión de obras, gestión de siniestros con seguro.
• Nunca debería estar incluido: comisiones del administrador por contratar proveedores (señal de conflicto de interés).

Cómo cobrar los honorarios sin fricción

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