Expensas en alquiler: ¿quién paga, el propietario o el inquilino?
La Ley de Alquileres (27.551) y el Código Civil y Comercial son claros: el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario las extraordinarias. Te lo explicamos con ejemplos.
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Una de las dudas más frecuentes en un contrato de alquiler en Argentina es quién debe pagar las expensas: ¿el propietario o el inquilino? La respuesta corta es: las expensas ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario. Pero hay matices importantes que conviene tener claros antes de firmar.
Esta guía resume qué dice la Ley 27.551 de Alquileres, el Código Civil y Comercial (arts. 1207 y 2048) y la jurisprudencia más reciente. Si querés repasar el concepto general, leé también /expensas y /blog/expensas-extraordinarias.
Qué dice la Ley de Alquileres (27.551)
El art. 9 de la Ley 27.551 (reformado por la Ley 27.737) prohíbe trasladar al inquilino los gastos que correspondan al propietario en su carácter de titular del inmueble. Concretamente:
- El inquilino paga las expensas comunes ordinarias: limpieza, sueldos del encargado, ABL, luz de palieres, mantenimiento de ascensores y bombas, seguros, papelería de la administración.
- El propietario paga las expensas extraordinarias: obras de mejora o renovación (renovar el ascensor, impermeabilizar la terraza, pintar la fachada), reparaciones estructurales y todo lo que aumente el valor del inmueble.
- También quedan a cargo del propietario el fondo de reserva y las cuotas extraordinarias de obras aprobadas en asamblea, salvo que el contrato pacte otra cosa para los gastos puramente administrativos.
Cómo distinguir una expensa ordinaria de una extraordinaria
La distinción no la define el monto, sino la naturaleza del gasto. El recibo de expensas debe discriminar ambos rubros (es obligación del administrador). Si la liquidación no lo hace, el inquilino puede negarse a pagar la parte extraordinaria.
Casos típicos de cada categoría:
- Ordinaria (paga el inquilino): sueldo del encargado, aguinaldo, ART, limpieza, luz y gas de espacios comunes, ascensor (mantenimiento mensual), seguro integral, honorarios del administrador.
- Extraordinaria (paga el propietario): cambio de motor de ascensor, impermeabilización de terraza, pintura de fachada, reformas estéticas, fondo de reserva, reparación de tanque de agua, instalación de cámaras nuevas.
Si tenés dudas con un caso puntual, podés revisar el reglamento de copropiedad del edificio (/blog/reglamento-de-copropiedad) o consultar al administrador.
Qué pasa si el inquilino no paga las expensas
El consorcio puede reclamar siempre al titular registral del inmueble, porque el deudor de la expensa frente al edificio es el propietario (art. 2050 CCyC). Si el inquilino se atrasa, el administrador inicia el cobro contra el propietario; luego el propietario reclama al inquilino por el contrato de locación.
Por eso es buena práctica que el propietario controle mensualmente que el inquilino haya pagado, idealmente exigiendo el comprobante o pidiendo acceso al portal del propietario (/portal-copropietarios).
Modelo de cláusula contractual
Una cláusula clara evita conflictos. Sugerimos incluir en el contrato algo similar a:
- 'El LOCATARIO tomará a su cargo el pago de las expensas comunes ordinarias del inmueble, según se detallen mes a mes en la liquidación emitida por la administración del consorcio.'
- 'Quedan a cargo exclusivo del LOCADOR las expensas extraordinarias, el fondo de reserva y toda erogación que la administración impute como mejora o reparación estructural, conforme arts. 9 Ley 27.551 y 2048 CCyC.'
- 'El LOCADOR podrá requerir mensualmente el comprobante de pago de expensas ordinarias al LOCATARIO.'
Cómo Adminia Manager facilita la gestión
Adminia Manager separa automáticamente en el recibo las expensas ordinarias de las extraordinarias, asignando coeficientes distintos cuando corresponde. El propietario ve la cuenta corriente completa desde el portal y puede compartir el comprobante con el inquilino con un solo clic, sin pasar por el administrador.
Esto reduce los reclamos cruzados y deja un rastro auditable de quién pagó qué. Si querés ver el detalle del módulo, leé /expensas-online y /blog/personalizacion-recibos-expensas-adminia.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga el ABL?
Sí. El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) se considera un gasto ordinario asociado al uso del inmueble, igual que la luz o el gas de espacios comunes. Lo paga el inquilino salvo pacto en contrario.
¿El inquilino paga el aguinaldo del encargado?
Sí. El aguinaldo, las cargas sociales y las vacaciones del encargado son gastos ordinarios del edificio. Se imputan al rubro Sueldos del mes correspondiente y los paga el inquilino dentro de la expensa ordinaria.
¿Qué pasa con el fondo de reserva?
El fondo de reserva no tiene una contrapartida de gasto inmediato y se considera capitalización del consorcio: lo paga el propietario, salvo que el contrato lo defina expresamente como gasto del inquilino (lo cual hoy estaría discutido).
¿Puede el contrato trasladar las extraordinarias al inquilino?
No. La Ley 27.551 establece que el inquilino no puede asumir gastos que correspondan al propietario por su carácter de titular del inmueble. Una cláusula contraria sería nula.
¿Cómo controlo desde el portal si mi inquilino pagó?
Como propietario, en el portal del copropietario ves la cuenta corriente de tu unidad en tiempo real. Si la expensa figura como impaga, podés reclamar al inquilino y exigir el comprobante.