Expensas comunes y extraordinarias: diferencias, ejemplos y cómo se distribuyen

El art. 2048 del Código Civil y Comercial distingue dos tipos de expensas: las comunes ordinarias, destinadas a sostener el funcionamiento habitual del edificio, y las extraordinarias, vinculadas a obras de mejora, reparaciones mayores o gastos no recurrentes. La distinción es relevante para definir quién paga en un alquiler (/blog/expensas-alquiler-quien-paga) y qué mayoría las aprueba.

Expensas comunes ordinarias: qué incluyen

Son los gastos previsibles y recurrentes del consorcio. Las aprueba el administrador mes a mes según el presupuesto y se imputan a cada unidad por el coeficiente de copropiedad. Ejemplos típicos:

• Sueldo del encargado y suplente, aguinaldo, vacaciones, ART, contribución SUTERH/FATERyH.
• Honorarios del administrador.
• Mantenimiento de ascensores, bombas, tanques, portón y matafuegos.
• Consumo de luz, gas y agua de áreas comunes.
• Limpieza, productos químicos y descartables.
• Seguro integral del edificio.
• Pequeñas reparaciones (cambiar una lamparita, arreglar una cerradura).
• Gastos administrativos (papelería, recibos, sellos, gestiones bancarias).

Expensas extraordinarias: qué incluyen

Son gastos no recurrentes o que mejoran el inmueble más allá del mero mantenimiento. Suelen requerir aprobación expresa de la asamblea por mayoría especial:

• Renovación o cambio de motor del ascensor.
• Impermeabilización de terraza, balcones o medianeras.
• Pintura general de fachada o palieres.
• Refacción del hall de entrada o cambio de portero eléctrico.
• Cambio de luminarias por LED de bajo consumo.
• Instalación de cámaras de seguridad o cerco perimetral.
• Reparación de cañerías troncales y desagües pluviales.
• Constitución o reposición del fondo de reserva.

Para detalles legales de cuándo y cómo aprobarlas, leé /blog/expensas-extraordinarias y /blog/reglamento-de-copropiedad.

Cómo se aprueban: mayorías y asamblea

Las expensas comunes no requieren aprobación específica: surgen del presupuesto que la asamblea aprueba en la rendición anual. Las extraordinarias, en cambio, deben ser aprobadas en asamblea (ordinaria o extraordinaria) por la mayoría que indique el reglamento, que suele ser mayoría absoluta para obras menores y mayoría agravada (2/3) para obras de envergadura o que modifiquen partes comunes.

Es buena práctica que el administrador presente tres presupuestos y un cronograma, y que el acta deje constancia del monto, plazo y cuotas en que se imputará.

Cómo se distribuyen entre las unidades

Por defecto, ambas se distribuyen según el coeficiente de copropiedad fijado en el reglamento (art. 2049 CCyC). Pero el reglamento puede establecer coeficientes específicos por tipo de gasto:

• Coeficiente A (general) para gastos del edificio en su conjunto.
• Coeficiente B (ascensor) solo para unidades de pisos altos.
• Coeficiente C (cocheras) solo para titulares de unidades complementarias.
• Coeficientes específicos para amenities, calderas zonificadas, etc.

Adminia Manager soporta múltiples coeficientes por edificio y los aplica automáticamente en la liquidación. Ver /blog/como-liquidar-expensas-paso-a-paso.

Cómo aparecen en el recibo

La Resolución 408/2014 SECLYT y la práctica de los consorcios exigen que el recibo de expensas discrimine claramente ambos rubros. Adminia Manager separa en bloques 'Expensas Comunes' y 'Expensas Extraordinarias' con su detalle, monto y porcentaje. Esto es clave para evitar conflictos entre propietario e inquilino y para que la liquidación sea defendible ante un juicio ejecutivo.

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