Honorarios de administradores de consorcios 2026: cómo calcularlos en Argentina

Los honorarios del administrador de consorcios son la retribución mensual que la asamblea aprueba para quien gestiona el edificio. En Argentina no existe un arancel oficial vinculante: el monto se fija libremente entre las partes y se aprueba en asamblea ordinaria, generalmente al renovar el mandato anual.

Esa libertad genera una enorme dispersión: un mismo edificio puede recibir presupuestos que varían 3 veces entre administradores. Por eso es clave entender los criterios usados y los valores de referencia 2026.

Criterios habituales para fijar honorarios

• Por unidad funcional: monto fijo por mes y por unidad (es el más usado en CABA y GBA).
• Por superficie cubierta total: $X por m² administrado.
• Por porcentaje de las expensas: típicamente entre 5% y 10% del gasto mensual.
• Tarifa plana mensual: monto fijo independiente del tamaño (consorcios chicos).
• Mixto: base fija + adicional variable por unidades o complejidad.

Valores de referencia 2026 (CABA y GBA)

Los valores son orientativos y se ajustan por inflación. Las cámaras del sector (AIPH, CAPHyAI) publican rangos sugeridos:

• Edificios chicos (8 a 20 unidades): de 1.5% a 3% del total mensual de expensas, con piso mensual mínimo.
• Edificios medianos (20 a 60 unidades): entre 5% y 7% del total, o equivalente por unidad.
• Edificios grandes (60+ unidades, amenities, encargado y sereno): entre 4% y 6% por economía de escala.
• Adicional por edificios con amenities, gym o pileta: suele sumarse 10% a 20% al honorario base.
• Adicional por consorcios con juicios en curso o conflictividad: a convenir caso por caso.

Qué debe incluir el contrato de administración

El acta de designación o el contrato de administración debería dejar claro:

• Monto y mecanismo de actualización (por IPC, paritaria SUTERH, índice combinado).
• Servicios incluidos (asambleas, asistencia técnica, liquidación, atención a propietarios).
• Servicios excluidos que se facturan aparte (juicios, asambleas extraordinarias, mudanzas, trámites especiales).
• Plazo del mandato (típicamente 1 año, renovable).
• Causales de remoción y preaviso.

Cómo presentarlos al consorcio

Una buena presentación de honorarios debería:

• Detallar todo lo que está incluido (rendición mensual, atención 24/7, asambleas, liquidación SUTERH, conciliación bancaria).
• Mostrar el valor agregado tecnológico (portal del propietario, IA, WhatsApp 24/7).
• Comparar contra el costo oculto de la mala administración (juicios, morosidad alta, fondo de reserva mal gestionado).

Adminia Manager incluye un módulo donde el administrador configura sus honorarios por edificio y se integran automáticamente en la liquidación mensual.

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