Intereses por mora en expensas: cómo se calculan y qué tasa aplicar
Los intereses por mora son una herramienta clave para desincentivar el atraso en expensas. Te contamos qué tasa aplicar, qué tope respetar y cómo se calculan en la práctica.
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Los intereses por mora son la principal herramienta del consorcio para desincentivar el pago tardío de expensas. Bien aplicados, recuperan el valor del dinero perdido por la demora y empujan al propietario a regularizar antes de que la deuda escale. Mal aplicados, pueden ser observados por la justicia y reducidos en juicio.
Esta guía resume qué dice el CCyC, qué tasas se usan en la práctica y cómo configurarlos en Adminia Manager.
Qué dice el CCyC sobre los intereses moratorios
El art. 768 CCyC permite pactar libremente la tasa de interés moratorio entre las partes. A falta de pacto, se aplica la tasa que fijen las leyes especiales o las que se determinen según los usos del lugar. El art. 771 CCyC habilita a los jueces a reducir tasas que resulten excesivas (la llamada 'morigeración' de intereses).
El reglamento de copropiedad es el documento que fija la tasa aplicable a las expensas. Si el reglamento la establece, esa tasa se aplica automáticamente sin necesidad de aprobación adicional. Si no la fija, debe aprobarla la asamblea.
Qué tasa se usa en la práctica
Las tasas más usadas hoy en Argentina para expensas son:
- Tasa activa Banco Nación para descuento de documentos comerciales a 30 días, más un punitorio (típicamente 50%).
- Tasa pasiva BCRA más un porcentaje fijo (entre 5 y 15% anual).
- Tasa fija mensual definida en el reglamento (por ejemplo, 4% o 5% mensual sobre saldo impago).
- CER + tasa de interés (en algunos consorcios desde 2024 para preservar el valor real).
La jurisprudencia tiende a aceptar tasas que no superen 2 a 2.5 veces la tasa activa Banco Nación. Tasas mensuales superiores al 6-8% suelen ser morigeradas en juicio ejecutivo.
Desde cuándo se cuentan los intereses
Los intereses por mora se devengan desde el día siguiente al vencimiento de la expensa, sin necesidad de interpelación previa (la mora es automática en obligaciones a plazo, art. 886 CCyC). Es decir: si la expensa vence el día 10 y el propietario paga el 15, debe los 5 días de interés.
En la práctica, casi todos los reglamentos prevén una fecha de primer vencimiento y un segundo vencimiento (típicamente 10 días después) con recargo. A partir del segundo vencimiento se aplican los intereses por mora.
Cómo se calculan: ejemplo práctico
Supongamos una expensa de $200.000 con vencimiento el 10 de mayo, tasa moratoria del 4% mensual (0,133% diario) y pago efectivo el 10 de junio (30 días de atraso).
- Capital adeudado: $200.000.
- Días de atraso: 30.
- Tasa diaria: 4% / 30 = 0,133%.
- Interés total: 200.000 × 0,00133 × 30 = $8.000.
- Total a pagar: $208.000.
Adminia Manager aplica este cálculo automáticamente al emitir el recibo del mes siguiente o al recibir un pago atrasado, evitando errores manuales.
Capitalización de intereses
El art. 770 CCyC prohíbe la capitalización de intereses (anatocismo) salvo casos puntuales: pacto expreso, demanda judicial, liquidación de cuenta judicial o cuenta corriente. En la práctica de expensas, esto significa que los intereses devengados un mes no deberían generar nuevos intereses al mes siguiente, salvo que el reglamento lo prevea expresamente y la asamblea lo apruebe.
Cómo Adminia Manager gestiona los intereses
Adminia Manager permite configurar por edificio: tasa mensual, fecha de aplicación, capitalización (sí/no) y descuento por pronto pago. Al cerrar el mes, calcula automáticamente los intereses sobre saldos vencidos y los imputa como débito al ledger de cada unidad. Si la deuda se cobra después en forma retroactiva, también puede revertir intereses cuando corresponda (caso de pagos no identificados, ver /blog/morosidad-en-consorcios-como-cobrar-expensas).
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de interés por mora puedo cobrar?
La que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, la que apruebe la asamblea. En la práctica entre 3 y 5% mensual sobre saldo impago. Tasas superiores suelen ser morigeradas judicialmente.
¿Desde cuándo se cuentan los intereses?
Desde el día siguiente al vencimiento, automáticamente (la mora es de pleno derecho en obligaciones a plazo, art. 886 CCyC). No hace falta enviar carta documento.
¿Puedo capitalizar los intereses cada mes?
No, salvo que el reglamento lo permita expresamente o exista una demanda judicial. El art. 770 CCyC prohíbe el anatocismo como regla general.
¿Qué pasa si el juez considera excesiva mi tasa?
El art. 771 CCyC permite al juez reducirla (morigerarla). La diferencia entre la tasa pactada y la que el juez fija se pierde para el consorcio.
¿Puedo ofrecer un descuento por pronto pago en lugar de cobrar mora?
Sí, y es una práctica recomendable. Adminia Manager permite configurar descuentos automáticos por pago dentro de los X días del primer vencimiento.