Ley 27.551 y asambleas virtuales de consorcios: guía 2026

La Ley 27.551 de Alquileres incorporó al Código Civil y Comercial argentino la posibilidad de realizar asambleas de consorcios en forma virtual o mixta (presencial + virtual). Eso resolvió uno de los puntos más friccionantes de la propiedad horizontal: lograr quórum y participación real en edificios donde los propietarios viven en distintas provincias o trabajan en horarios incompatibles.

El reconocimiento es claro pero no automático: para que la asamblea virtual sea válida, hay que cumplir requisitos formales sobre convocatoria, identidad, voto y acta. Adminia Manager fue construido contemplando esos requisitos desde el día uno.

Qué dice la Ley 27.551 sobre asambleas virtuales

La modificación al art. 2058 del CCyC establece que la asamblea puede sesionar por medios de comunicación a distancia. La convocatoria debe indicar expresamente la modalidad (presencial, virtual o mixta), el sistema o plataforma que se utilizará y el procedimiento de identificación y voto.

El reglamento de copropiedad puede regular el detalle (por ejemplo exigir cámara encendida o un sistema específico). Si el reglamento es anterior a la ley y no menciona modalidad virtual, la asamblea puede modificarlo por mayoría según el régimen del propio reglamento.

Quórum y mayorías en una asamblea virtual

Las mayorías son las mismas que para la asamblea presencial: lo que cambia es el medio por el que se computan. El quórum se calcula sobre propietarios conectados y con identidad verificada al momento de la votación, no sobre los inscriptos.

• Mayoría simple: cuestiones ordinarias del consorcio (presupuesto, designación de administrador, expensas extraordinarias menores).
• Mayoría absoluta de propietarios y coeficientes: modificación del reglamento, obras estructurales mayores.
• Unanimidad: cuestiones que alteran el destino de las cosas comunes o la situación jurídica de las unidades.

Cómo se convoca una asamblea virtual válida

La convocatoria debe enviarse con la antelación que indique el reglamento (en general 5 a 10 días corridos) y debe contener todos los datos de la asamblea presencial más los específicos del formato virtual:

• Fecha, hora y duración estimada.
• Plataforma utilizada (Zoom, Meet, Adminia Manager) y link de acceso.
• Orden del día detallado.
• Procedimiento de identificación de propietarios (DNI, número de unidad, mail registrado).
• Modalidad de voto: a viva voz, levantando la mano virtual, formulario o votación digital con registro.
• Persona designada para redactar el acta y forma de firma (digital, ológrafa escaneada o firma electrónica avanzada).

Identidad, voto y acta

El punto crítico es la trazabilidad: la asamblea virtual debe poder demostrarse después en caso de impugnación. Por eso se recomienda grabar la sesión, registrar quién votó qué en cada moción, y emitir el acta con copia del listado de presentes y mociones aprobadas.

Adminia Manager incluye módulo de asambleas que genera la convocatoria, registra presentes, lleva las mociones, computa el voto por mayoría simple/absoluta/coeficiente y emite el acta lista para firmar. Todo queda archivado en la bóveda digital del edificio.

Asambleas mixtas: presencial + virtual al mismo tiempo

El formato mixto es hoy el más utilizado. Un grupo se reúne en el salón del edificio o en la oficina del administrador y otro se conecta por videollamada. Para que el quórum sea válido, todos los conectados deben poder ver y escuchar las intervenciones presenciales y viceversa.

Si la asamblea es impugnada, la grabación y el log de la plataforma son las pruebas más fuertes que tiene el administrador.

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