Mandato del administrador vencido: cómo detectarlo y cómo regularizarlo

Un mandato vencido es uno de esos problemas que no molestan hasta que molestan mucho: aparece cuando hay que firmar un certificado de deuda, iniciar una acción judicial, contratar una obra grande o cuando un propietario decide cuestionar todo lo actuado.

Qué dice el CCyC sobre la designación y la duración

El art. 2065 define al administrador como representante legal del consorcio con carácter de mandatario, y admite que sea un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

El art. 2066 regula la duración: el administrador designado en el reglamento cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella, y esa primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos son nombrados y removidos por la asamblea —sin que ello importe reforma del reglamento— y pueden ser removidos sin expresión de causa.

El Código no fija un plazo máximo general de mandato: el art. 2056 inc. s) remite al reglamento de cada consorcio para determinar "el plazo de ejercicio de la función de administrador". Por eso la primera respuesta a "¿cuánto dura mi mandato?" siempre está en el reglamento del edificio.

Cómo detectarlo a tiempo

• Registrar por edificio la fecha del acta de designación o ratificación y el plazo que fija el reglamento.
• Calcular la fecha de vencimiento y ponerle aviso con antelación suficiente para convocar la asamblea.
• Verificar que el acta esté asentada en el libro de actas y firmada según lo que exija el reglamento.
• Revisar también las obligaciones registrales de la jurisdicción: en CABA la Ley 941 exige inscripción en el Registro Público de Administradores y la presentación de un informe anual con carácter de declaración jurada; en la Provincia de Buenos Aires la Ley 14.701 obliga a presentar constancia del certificado de inscripción en la asamblea, anualmente.

Qué riesgos implica actuar con el mandato vencido

• Cuestionamiento de la validez de los actos celebrados en representación del consorcio.
• Impugnación de liquidaciones y del certificado de deuda que el art. 2048 del CCyC habilita como título ejecutivo.
• Conflictos con proveedores y entidades ante la falta de acreditación vigente de la representación.
• En jurisdicciones con registro obligatorio, exposición al régimen sancionador local.

Cómo regularizarlo

El camino es la asamblea. Se convoca en la forma que prevea el reglamento (art. 2056 inc. m), con el punto de orden del día expreso de designación o ratificación del administrador, y se resuelve con la mayoría del art. 2060: mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia de número de unidades y partes proporcionales indivisas, o la mayoría especial que fije el reglamento.

Si no se logra reunir la asamblea por la vía ordinaria, el art. 2059 admite la autoconvocatoria: las decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios. También son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de propietarios aunque no sea en asamblea.

Aprobada la designación o ratificación, se asienta en el libro de actas, se notifica a quienes corresponda y se actualiza la inscripción registral en las jurisdicciones que lo exigen.

Checklist de control por edificio

• Fecha de designación y plazo del reglamento cargados en la ficha del edificio.
• Aviso automático antes del vencimiento.
• Acta de designación o ratificación digitalizada y accesible.
• Constancia de inscripción registral vigente según la jurisdicción.
• Rendición de cuentas del ejercicio presentada dentro de los sesenta días del cierre (CCyC art. 2067 inc. f).

Preguntas frecuentes