Qué son las expensas: ordinarias, extraordinarias y cómo se calculan

Las expensas son la cuota mensual que cada unidad funcional de un edificio bajo régimen de propiedad horizontal paga para cubrir los gastos comunes del consorcio. Están reguladas por el Código Civil y Comercial argentino (arts. 2048 a 2050) y son obligatorias para todos los propietarios, independientemente de si usan o no los servicios comunes.

Pagar las expensas no es opcional: el certificado de deuda emitido por el administrador tiene título ejecutivo, lo que significa que el consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo directamente sin necesidad de demostrar la deuda en un proceso de conocimiento previo.

Qué incluyen las expensas comunes

Las expensas ordinarias cubren los gastos previsibles y recurrentes que mantienen al edificio funcionando mes a mes. Los rubros típicos son:

• Sueldo del encargado y aportes patronales (CCT 589/10 SUTERH).
• Servicios comunes: luz de palieres, ascensor, bombas de agua, calderas, sistemas de seguridad.
• Limpieza y mantenimiento de áreas comunes.
• Seguro integral del edificio (obligatorio en CABA).
• Honorarios del administrador.
• Impuestos comunes (ABL del edificio, no de las unidades).
• Reparaciones menores y reposición de insumos.
• Aporte al fondo de reserva.

Expensas ordinarias vs extraordinarias

La diferencia entre ordinarias y extraordinarias no está en el monto, sino en la naturaleza del gasto y en quién lo paga cuando hay un alquiler de por medio.

• Ordinarias: gastos habituales del mes (sueldos, servicios, mantenimiento). Las paga el inquilino cuando hay locación.
• Extraordinarias: obras o mejoras no recurrentes (cambio de ascensor, impermeabilización de terraza, pintura de fachada). Las paga el propietario, aunque la unidad esté alquilada.

El criterio de la Cámara Civil ha sido consistente: si el gasto agrega valor al inmueble o se trata de una mejora estructural, es extraordinario y le corresponde al dueño. Si es operativo y recurrente, es ordinario y le corresponde al inquilino.

Cómo se calcula cuánto paga cada unidad

La distribución de expensas se hace en proporción al coeficiente de copropiedad que el reglamento le asigna a cada unidad. La suma de todos los coeficientes da 100% y refleja el peso económico de cada unidad en el consorcio.

Por ejemplo, si el total de gastos del mes es $5.000.000 y tu unidad tiene un coeficiente del 2,5%, tu expensa será de $125.000. Muchos reglamentos modernos incorporan coeficientes secundarios (A, B, C) para distribuir gastos específicos de forma diferenciada — por ejemplo, exceptuar a los locales de planta baja del costo del ascensor.

Qué pasa si no pago las expensas

El incumplimiento genera consecuencias graduales: primero intereses por mora, después intimación fehaciente, y finalmente juicio ejecutivo con embargo del inmueble. El Código Civil y Comercial (art. 2048) habilita al consorcio a iniciar la ejecución apenas vencido el plazo de pago.

Además, no podés vender ni alquilar el inmueble sin un certificado de libre deuda emitido por el administrador. Esto frena cualquier operación inmobiliaria mientras exista deuda pendiente.

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