Reglamento de copropiedad vs. reglamento interno: la confusión más común
Uno se inscribe y se modifica con dos tercios; el otro organiza la convivencia cotidiana. Confundirlos lleva a decisiones de asamblea que después no se pueden sostener.
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"Lo cambiamos en la próxima asamblea" es una frase que puede ser perfectamente válida o completamente inviable según de qué documento estemos hablando. La diferencia entre el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno de convivencia es la que decide cuál de las dos.
Reglamento de propiedad horizontal
Es el documento constitutivo del consorcio. Su contenido está enumerado en el art. 2056 del CCyC: unidades funcionales y complementarias, partes comunes, coeficientes, proporción en el pago de expensas, destino de las unidades y de las partes comunes, facultades de la asamblea, mayorías, facultades y plazo del administrador, ejercicio financiero, entre otros.
Se otorga por escritura y se inscribe. Y su modificación tiene una regla propia: el art. 2057 establece que "el reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios".
Reglamento interno o de convivencia
Es el conjunto de normas prácticas que la asamblea dicta para organizar el uso cotidiano dentro del marco que el reglamento de propiedad horizontal ya fijó: horarios del SUM, procedimiento de reserva de amenities, uso de la terraza, días de mudanza, ruidos, manejo de residuos.
No sustituye ni puede contradecir al reglamento de propiedad horizontal ni a la ley. Se aprueba con la mayoría que el reglamento prevea para las decisiones de administración; en subsidio, la del art. 2060 del CCyC.
La línea que separa a uno del otro
- Si toca coeficientes, destino de las unidades, partes comunes o derechos de propiedad: es reglamento de propiedad horizontal (dos tercios de la totalidad, art. 2057).
- Si organiza el modo de usar algo que ya está permitido: es reglamento interno (mayoría de asamblea).
- Si suprime o limita derechos que exceden la administración cotidiana: además de la mayoría, el art. 2061 exige la conformidad expresa de los titulares afectados.
Ejemplos concretos
- Fijar horarios de uso del SUM y un procedimiento de reserva: reglamento interno.
- Convertir la terraza común en uso exclusivo de una unidad: afecta partes comunes y derechos; reglamento de propiedad horizontal y conformidad de los afectados.
- Prohibir mascotas de manera absoluta cuando el reglamento no lo prohíbe: es una limitación de derechos, no una regla de uso cotidiano; excede al reglamento interno.
- Establecer que las mudanzas se hagan de lunes a viernes de 9 a 18: reglamento interno.
- Cambiar la proporción con la que las cocheras pagan expensas: reglamento de propiedad horizontal.
Qué pasa cuando se incumple
El art. 2047 del CCyC establece las prohibiciones a propietarios y ocupantes —destinar la unidad a usos contrarios a la moral o al destino previsto, perturbar la tranquilidad, ejercer actividades que comprometan la seguridad, depositar cosas peligrosas o perjudiciales—, y el régimen de infracciones del Código habilita al consorcio o al propietario afectado a accionar para hacer cesar la infracción por la vía procesal más breve.
Ese mecanismo apunta a las prohibiciones legales y reglamentarias, y es la razón por la que conviene que las reglas de convivencia estén escritas, aprobadas en asamblea y notificadas: sin constancia, sostener un reclamo es mucho más difícil.
Preguntas frecuentes
¿El reglamento interno hay que inscribirlo?
No es el documento inscripto del consorcio. Lo que corresponde es aprobarlo en asamblea, asentarlo en el acta y comunicarlo a propietarios y ocupantes.
¿Puede el administrador dictar reglas por sí solo?
El administrador es mandatario del consorcio (CCyC art. 2065) y ejecuta decisiones de la asamblea. Puede organizar cuestiones operativas dentro de sus facultades, pero las reglas que obligan a los propietarios se aprueban en asamblea.
¿Qué mayoría necesito para modificar el reglamento de propiedad horizontal?
Dos tercios de la totalidad de los propietarios, según el art. 2057 del CCyC. No es unanimidad, pero se computa sobre la totalidad y no sobre los presentes.