Rescindir el contrato del administrador de consorcio: qué dice el CCyC y cómo hacerlo bien

Nota para administradores: este artículo está pensado para acompañarte cuando un cliente te consulta el procedimiento, o cuando entrás a un edificio que quiere reemplazar a su administrador saliente. Todo lo que sigue está referenciado al Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) y, para edificios de CABA, a la Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios).

Marco legal aplicable

El CCyC art. 2065 establece que el administrador es representante legal del consorcio y actúa como mandatario. El art. 2066 regula específicamente su remoción: 'El administrador puede ser removido de su cargo con o sin invocación de causa, por asamblea con la mayoría prevista en el reglamento de propiedad horizontal, o en su defecto, por mayoría absoluta.' Es decir, la remoción sin causa es un derecho reconocido expresamente.

En CABA, la Ley 941 obliga al administrador saliente a entregar toda la documentación del consorcio al entrante en un plazo razonable (usualmente 10 días hábiles según reglamentación) y a rendir cuentas del período final.

Diferencia entre remoción sin causa y con justa causa

Sin causa: la asamblea decide no renovar o interrumpir el mandato. El administrador tiene derecho a cobrar hasta la fecha efectiva de cese y los honorarios pactados por preaviso si el contrato lo previó.

Con justa causa: el CCyC no la define taxativamente, pero la jurisprudencia sostiene supuestos como falta de rendición de cuentas, uso de fondos del consorcio para fines propios, incumplimiento del reglamento, o negativa a convocar asamblea. En estos casos no se debe indemnización.

Mayoría necesaria en la asamblea

• Primero se aplica lo que diga el reglamento de propiedad horizontal del edificio.
• Si el reglamento no fija una mayoría específica para la remoción del administrador, el CCyC art. 2066 remite a la mayoría absoluta de propietarios computada por unidades y por porcentuales (doble mayoría, cuando el reglamento así lo indique).
• En asambleas convocadas para 'renovación de administrador', el orden del día debe consignar expresamente el tema.

Procedimiento paso a paso

1. Convocatoria a asamblea (ordinaria si toca renovación, extraordinaria si es antes de tiempo) con orden del día expreso: 'Rendición de cuentas del administrador saliente y designación de administrador'.
2. Notificación fehaciente a todos los propietarios con la antelación que fije el reglamento (usualmente entre 5 y 15 días).
3. Celebración de la asamblea, quórum y votación con la mayoría requerida.
4. Labrado del acta con firma del presidente y secretario de asamblea, y transcripción al libro de actas rubricado.
5. Comunicación fehaciente al administrador saliente (carta documento) informando la decisión asamblearia y fecha de cese.
6. Recepción de la documentación: libros, actas, movimientos bancarios, contratos vigentes, expedientes en trámite, claves de acceso a plataformas.
7. Cambio de firmas en cuenta bancaria del consorcio y actualización de inscripciones en AFIP, AGIP/ARBA y organismos previsionales.
8. En CABA: notificación al RPAC del cambio de administrador.

Qué documentación debe entregar el administrador saliente

• Libro de actas de asamblea rubricado y actualizado.
• Libro de administración (o su equivalente digital si el reglamento lo admite).
• Extractos bancarios y conciliaciones de los últimos 12 meses.
• Rendición de cuentas del último período con comprobantes.
• Contratos vigentes con proveedores y empleados (encargados SUTERH, ascensores, seguros).
• Reglamento de propiedad horizontal y modificaciones vigentes.
• Estado de deuda por unidad y expedientes judiciales en curso.
• Certificados de libre deuda con SUTERH, FATERyH, obra social y AFIP.

Cómo lo resuelve Adminia Manager en la práctica

En un cambio de administrador la trazabilidad es lo que evita juicios cruzados. Adminia Manager permite exportar en un ZIP toda la información del edificio (documentos, actas, expedientes, movimientos financieros, deuda por unidad) para entregársela al administrador saliente o entrante. Esa auditoría de traspaso protege a ambas partes y es lo que exige el RPAC de CABA en caso de fiscalización.

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