Seguro integral de consorcio: qué cubre, qué no cubre y cómo elegirlo

El seguro integral de consorcio es la póliza que protege al edificio frente a los principales riesgos: incendio, daños por agua, responsabilidad civil hacia terceros, accidentes en ascensores y, en algunas jurisdicciones, responsabilidad civil del encargado.

En CABA es obligatorio por la Ley 941 y su contratación es responsabilidad del administrador. No tenerlo no solo expone al consorcio a un siniestro sin cobertura: también es causal de sanción para el administrador inscripto en el RPAC.

Coberturas que debe incluir una póliza completa

• Incendio del edificio: estructura, partes comunes y, en pólizas amplias, contenido de áreas comunes.
• Daños por agua: filtraciones desde tanques, cañerías comunes, tormentas con anegamiento.
• Responsabilidad civil hacia terceros: caída de mampostería, accidentes en pasillos, ascensores y cocheras.
• Cristales: vidriado de hall, ventanales comunes, espejos.
• Robo en partes comunes y robo de instalaciones (motores de portón, bombas).
• Accidentes personales del encargado durante la jornada laboral (complementa ART).
• Responsabilidad civil del consorcio como empleador.

Coberturas que casi nunca están incluidas

• Contenido de las unidades funcionales (cada propietario debe contratar su propio seguro de hogar).
• Daños por defectos constructivos preexistentes (vicios redhibitorios).
• Falta de mantenimiento manifiesta (cañerías a la vista deterioradas, ascensor sin habilitación vigente).
• Hechos de guerra, terrorismo y catástrofes nucleares.
• Daños causados por obras no informadas a la aseguradora.

Cómo comparar cotizaciones correctamente

Comparar solo por precio mensual es un error: una póliza barata con sumas aseguradas insuficientes deja al consorcio expuesto. Para comparar bien, mirá:

1. Suma asegurada por incendio: debe igualar el costo de reconstrucción del edificio, no el valor de mercado.
2. Límite por evento de RC: 10 a 30 millones es habitual; menos puede quedar corto en un siniestro grave.
3. Franquicias: cuanto más bajas, mejor. Una franquicia alta deja al consorcio pagando los siniestros chicos.
4. Plazos de respuesta del peritaje y del pago.
5. Cláusulas de actualización automática por inflación.
6. Opinión de otros administradores sobre la respuesta efectiva ante siniestros.

Errores típicos del administrador

• Renovar la póliza año a año sin actualizar la suma asegurada por inflación.
• No declarar obras o reformas estructurales (puede invalidar la cobertura).
• Contratar pólizas sin cláusula de RC patronal cuando hay encargado.
• Olvidar declarar amenities (gimnasio, pileta) que cambian el riesgo.
• No conservar la póliza vigente disponible para los propietarios.

Cómo Adminia Manager te ayuda con los seguros

Adminia Manager guarda la póliza vigente en el módulo de documentos del edificio, registra la fecha de vencimiento y avisa con 30 y 15 días de anticipación para renovar a tiempo. Además, vincula la prima mensual con el proveedor 'Seguros' para que aparezca como gasto recurrente y se incluya automáticamente en la liquidación de expensas.

Preguntas frecuentes