Primer, segundo y tercer vencimiento de expensas: cómo configurarlos sin errores

Casi todas las liquidaciones de expensas en Argentina muestran dos importes: uno hasta el primer vencimiento y otro, mayor, a partir del segundo. Algunos edificios agregan un tercero. Detrás de esa práctica hay reglas concretas que conviene conocer antes de cargar fechas en el sistema.

De dónde sale el recargo

El recargo del segundo vencimiento es, en esencia, un interés moratorio. El art. 768 del CCyC establece que a partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes, y que la tasa se determina por lo que acuerden las partes, por lo que dispongan las leyes especiales o, en subsidio, por las tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central. El art. 767 valida los intereses convenidos y la tasa pactada para su liquidación.

En propiedad horizontal, la fuente convencional habitual es el reglamento de propiedad horizontal, que según el art. 2056 inc. g) determina la proporción en el pago de las expensas y suele fijar el régimen de mora. Cuando el reglamento no fija tasa, la decisión debe pasar por asamblea, y siempre es un tema sensible: una tasa desproporcionada puede ser cuestionada judicialmente.

Cómo se configura una escala de vencimientos

• Primer vencimiento: fecha de pago sin recargo. Debe dar margen razonable entre la emisión de la liquidación y el vencimiento.
• Segundo vencimiento: fecha a partir de la cual se aplica el recargo previsto. El importe se muestra en el recibo junto al primero.
• Tercer vencimiento (opcional): sólo si el reglamento o la decisión de asamblea lo prevén; a partir de ahí normalmente corre interés diario.
• Interés diario posterior: se calcula sobre el capital adeudado desde la mora, no sobre el importe ya recargado, para evitar duplicar el cargo.

Qué se rompe cuando la fecha está mal cargada

• El importe del link de pago o del cupón no coincide con el saldo real y el propietario paga de menos.
• El sistema aplica recargo a quien pagó en término, generando reclamos y notas de crédito.
• La conciliación bancaria no matchea porque el monto acreditado difiere del esperado.
• El certificado de deuda queda con un capital que no se puede reconstruir línea por línea.

Este último punto no es menor: el art. 2048 del CCyC establece que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo. Un certificado con recargos mal calculados es un certificado atacable.

Buenas prácticas antes de cerrar la liquidación

• Verificar que la fecha de emisión sea anterior al primer vencimiento y que ambos caigan en días hábiles bancarios o con margen suficiente.
• Revisar que el recargo aplicado coincida con lo que dice el reglamento del edificio, no con un criterio general de la administración.
• Controlar que a una unidad no se le cargue dos veces el mismo recargo cuando arrastra deuda anterior.
• Informar el criterio de mora en el propio recibo, para que el propietario pueda verificarlo.

Preguntas frecuentes